Kaubanduskeskuste turuanalüüs: millised olulised nüansid mängivad kaasa kaubanduskeskuse edus või ebaedus?

5. november 2018

Viimase kümne aastaga on Tallinna linna lisandunud märkimisväärset kaubanduspinda, mille ruutmeetrite arv elaniku kohta on tänaseks Euroopa üks kõrgemaid. Iga uue keskusega või vana keskuse laienemisega kaasneb paratamatult küsimus, kes võidavad ja kes kaotavad ning millal tuleb kätte taluvuspiir.


Kõige armutum võitlus ootab ees Kesk- ja Ida-Tallinna kaubanduskeskusi. Peamiseks põhjuseks on peatselt valmiv T1 kaubanduskeskus, mis segab regioonis kaarte. Koos Ülemiste keskusega moodustub Tartu maanteele oluline sõlmpunkt eeskätt lasnamäelastele ja Tartu-Tallinn maateel liiklejatele.


Ülemiste ja T1 loodavad sünergiat, mis oleneb paljuski sellest, kas keskused erinevad kaupluste, meelelahutuse ja teenuste valiku poolest märkimisväärselt üksteisest. Kui see nii ei ole, hakkavad nad omavahel konkureerima, mille tulemusel lahjenevad mõlema külastajanumbrid. Kindlasti on probleemiks ka see, et mõlemad keskused on niivõrd suured, et samal päeval vaevalt et klient mõlemat läbi jõuab käia.


Milised piirkonnad kasvavad?

Teiseks tähtsaks küsimuseks on selle piirkonna kasvupotentsiaal. Ülemiste ja T1 puhul jääb küsimuseks, kuivõrd areneb Peetri ümbrus ja Lasnamäe. Lasnamäe - Tallinna suurima linnaosa - elanikkond on viimase kümne aastaga kasvanud vähe ja suurt hüpet lähitulevikus näha ei ole. Peetri ümbruse väljavaade on parem ja sama kehtib ka kesklinna puhul, ent seal on juba praegu turgu hõivamas Solaris, Viru Keskus, Kaubamaja, Nautica, Kristiine ja tulevikus Porto Franco ning Rävala Galerii.


Uuringud näitavad, et nn ülelinnalist superkeskust Tallinnas välja ei kujune, sest transpordile kuluv aeg ja ka raha on jätkuvalt külastajate jaoks olulised motivaatorid. Külastajad armastavad keskusi, mis jäävad nende loomulikule liikumistrajektoorile ja kus nad on harjunud käima - seetõttu ei käi näiteks Haabersti kandi elanikud tihti Ülemistes ja lasnamäelased Rocca al Mares.


Kui külastaja ei leia seda, mida otsis Rocca al Mare keskuses, siis ainult 26 protsenti eelistab Ülemiste kaubanduskeskusest, näitab värskelt läbiviidud Rocca al Mare kliendirahulolu uuring - pigemini eelistatakse lähedamal asuvaid kaubanduskeskusi nagu Kristiine.


Loomulikult, uued keskused on alguses menukad ja neid käiakse uudistamas, kuid pikas perspektiivis see käitumismustriks ei saa. Pealegi - iga keskus lõpuks vananeb ja glamuur kaob. Edukad saavad olema mitte need keskused, kus on rohkem kinosaale ja hiiglaslikud vaateaknad, vaid sellised keskused, mis on ristkasutatavad ja kus inimesed saavad kõik eluks vajalikud toimingud tehtud.


Parklate küsimus

Kolmas oluline küsimus Ülemiste piirkonna jaoks on, kui lihtne on ligipääsetavus. Ühest küljest on siin määravaks teguriks mugavad liiklussõlmed ja teisest küljest parkimisvõimalused. Eesti inimesed pole veel küllalt hästi harjunud mitmekorruseliste ja kitsavõitu parkimismajadega, kus peab iga kord hinge kinni hoidma, et autolt mõlke või kriimustusi ei leiaks. Sageli eelistavad pered seetõttu ühetasandilisi parklaid, kus manööverdamine harjumuspärasem ja ei pea korruste viisi spiraale sõitma.


Rocca al Mare on Tallinnas jätkuvalt Ülemiste järel suuruselt teine keskus, mille tõmbepiirkond on eeskätt Haabersti ja Tallinna läänepoolne tagamaa. Tegemist on Lääne-Tallinnas ainsa suure keskusega, millele pole lähiajal konkurenti tulemas.


Teatavasti on Tallinnal omadus kasvada pigem laiusesse kui pikkusesse. Rocca al Mare keskust ümbritsev piirkond on suure arengupotentsiaaliga - eeskätt ostujõuliste klientide näol -, sest uusi mahukaid kinnisvaraarendusi on Haaberstis ehitamisel ja kavandamisel mitmeid.


Rocca al Mare Kaubanduskeskus on kujunemas järgmise kümnendi jooksul neljanda generatsiooni keskuseks, kus kaubanduse ja meelelahutuse kõrval on üha olulisemat rolli täitmas teenused (nt perearstikeskus, raamatukogu jms), et piirkonna inimesed saaksid teha kõik oma toimetused ühes kohas. Muu hulgas kavandatakse suuremahulisi juurdeehitusi, mille kohta tuleb uudiseid lähinädalatel.


Ülejäänud suured on stabiilsed

Suurematest keskustest on tähelepanuväärsed veel lojaalse külastajaskonnaga Kristiine keskus, mille tõmbepiirkonnaks on nii Põhja-Tallinn, Kristiine kui Kesklinn. Samuti Järve keskus, mille klientuur on paljuski seotud Nõmme asumiga ja sealse tagamaaga. Mõlemad keskused on logistiliselt heas asukohas, mistõttu lähitulevikus on külastajanumbrid tõenäoliselt võrdlemisi stabiilsed.


Kristiine keskus on läbimas uuenduskuuri ning avatud mitmeid uusi kauplusi, lisatud meelelahutust. Järve keskuse on küll populaarne, kuid seal on suureks küsimuseks, millise kontseptsiooniga edasi minnakse.


Kuna turg on tänaseks võrdlemisi täis, siis peale sadamasse rajatava Porto Franco - mille kaubandusmahud pole tegelikult ülemäära massiivsed - uusi keskusi näha ei ole. Tallinnas pole lihtsalt inimesi, kes kõigis nendes kaubanduskeskustes käiks. Turul on juba ammu pakkumine tegelikust nõudlusest ees. Seetõttu on ka uutel keskustel raskusi rentnike leidmisega, kes sooviksid laieneda juba teab mitmendasse kaubanduskeskusesse Tallinnas.

Seda on muide ühe põhjusena välja toonud ka Tallink City arendaja.


Kokkuvõtvalt - olulised otsused Tallinna kaubandusturul tehti juba 90-ndatel ja 00-date alguses, kui suured keskused rajati strateegilistesse sõlmpunktidesse. Uute keskuste puhul on küll palju kära, kuid tegelikult on esmane küsimus, kuidas tagada mugav ligipääsetavus ja atraktiivne valik külastajale. Loomulikult - iga uus keskus lahjendab veidi suppi, kuid drastilisi muutusi turul pole näha.

                                                                                                               Allikas: Ärileht.ee